Warning: session_start(): open(/var/www/fastuser/data/tmp/sess_e21bmvfrilp838gobhj9v9r7m7, O_RDWR) failed: No space left on device (28) in /var/www/fastuser/data/www/vn.ukraines.news/wp-content/plugins/wpgrabber/init.php on line 13
Як працює будівельна мафія Києва: «схеми», «такси» і «відкати» — Новини Вінниці
новини корупції

Як працює будівельна мафія Києва: «схеми», «такси» і «відкати»

Будівельний ринок захоплений системою, яка живе не за законом, а за своїми правилами. Система складається з клану чиновників, які хочуть отримувати частку з кожної будівництва, і клану великих забудовників, які забезпечують цю частку, але вимагають обслуговування їх інтересів.

У великих українських містах діє недобра прикмета: де починається велика житлова забудова, там незабаром чекай активістів з плакатами. На жаль, на ринку склалися такі правила гри, що навіть тих забудовників, які хочуть запропонувати споживачеві якісний і недорогий продукт, інші гравці намагаються змусити порушити закон і за рахунок цього накрутити ціну.

Ринок захоплений системою, яка живе не по українському законодавству, а за своїми правилами, пише Економічна правда. Система ділиться на два клану: клан чиновників, які хочуть отримувати частку з кожної будівництва, і клан великих забудовників, які забезпечують цю частку, але натомість вимагають обслуговування їх інтересів.

Інші учасники системи — ті, хто бере участь у розробленні та затвердженні проектів, правоохоронці та активісти — охоче або вимушено обслуговують їх інтереси. Всі вони мають свою частку з тієї ціни, яку покупці викладають за кожен квадратний метр при покупці новобудов.

За що саме і скільки — автор з експертами розглянули на прикладі Києва.

В тему: Стіни від «Укрбуду». Дах — від поліції

Про Генплан витирають ноги

Перед початком будь-якого будівництва потрібно визначитися з місцем.

У будь-якого населеного пункту в Генеральному плані чітко визначено функціональне призначення кожного метра землі: де садити картоплю або сади, а де будувати і що саме: приватний будинок, багатоповерхівку, дорогу чи школу. У Києві зловживання починаються саме з порушень приписів Генплану.

«У Києві існує два Генплану: чинний до 2020 року та проект Генплану до 2025 року, який ніяк не можуть затвердити», — пояснює столичний архітектор, громадський активіст, заступник голови громадської організації «Рада народного контролю міста Києва» Анатолій Фролов.

За його словами, в чинному Генплані визначено 85 зон для будівництва житла. Там чітко розписано, на якій території скільки тисяч квадратних метрів можна звести. З кожним новим об’єктом враховується навантаження на інші об’єкти інфраструктури і розписано, як її перерозподілити.

Чинний Генплан в 2002 році розробив Інститут генерального плану. За нормами, розробник повинен збирати всі дозволи на будівництво, які видала Київрада, і кожні п’ять років вносити детальні коригування на всі складові документа на підставі наукових розрахунків.

За словами експертів, в межах Києва особливо зручні ділянки, де можна «впихнути» великий житловий комплекс, не порушивши розпорядження про функціональне призначення території, вже зайняті. Найпоширеніший шлях обходу цієї перешкоди — розробка детального плану територій — ДПТ.

Згідно із законом «Про регулювання містобудівної діяльності», ДПТ повинен уточнювати ділянку Генплану, а змінювати функціональне призначення території заборонено. Однак депутати Київради, які від імені громади розпоряджаються землею, змінюють на сесіях цільове та функціональне призначення окремих ділянок, постійно порушуючи закон.

Департамент земельних ресурсів КМДА та Департамент містобудування та архітектури охоче беруть ці розпорядження в роботу.

«Старий Генплан давно не виконується, а новий постійно коригується на підставі затверджених ДПТ», — пояснює експерт державного управління у сфері містобудування, член-кореспондент Української академії архітектури, колишній заступник головного архітектора Києва Віктор Глєба.

За його словами, новий Генплан столиці не приймається лише тому, що не зрозуміло, про скількох внесення ДПТ домовляться забудовники з владою. «Кожен ДПТ — це нові землевідведення, легалізовані через порушення Генплану-2020. Хто ж буде його приймати, сидячи на величезних грошах?» — каже Гліба.

Про які гроші може йти мова, на правах анонімності розповів Юрій, юрист великої фірми, яка займається житловим будівництвом у Києві.

«Коли нам треба було перевести землю для присадибного господарства у землю для будівництва багатоквартирного будинку, нам оголосили ціну 300 тис дол.

Вирішується це за такою схемою. У Києві знаходиться цікавий ділянку в районі приватного сектору. Потім подається клопотання в департамент земельних ресурсів КМДА на виділення землі фізособі. Клопотання розглядає комісія з питань містобудування, архітектури та землекористування.

Потім воно потрапляє на розгляд сесії міськради, і тобі виділяють землю. Функціональне призначення змінюють через ДПТ», — пояснює Юрій.

Те ж роблять і влади населених пунктів, чиї території так щільно межують з Києвом, що, згідно з Генпланом, скоро повинні стати околицями столиці. А поки не стали місцеві депутати теж хочуть поживитися. Приклад такого порушення навів заступник директора ДП «УкрНДПІцивільбуд» Олег Ханенків.

«На кордоні Києва з Києво-Святошинським районом є село Новосілки. За Генпланом Києва, там повинні побудувати велику транспортну розв’язку.

Ми думали винести туди автостанції „Південна“ і створити там пересадочний вузол на стику Києва та області. Тим більше, що там передбачена остання станція метро — Одеська. Однак забудовник житлового кварталу розробив детальний план території і на все це наплювати.

Стверджував зміни Чабанский селищна рада. Навіть якщо було його розпорядження і підпис районного архітектора або керівника відділу дизайну та архітектури Києво-Святошинської РДА, є ще колеги в Києві та області, які повинні дивитися в Генплан. Ніхто нічого „не побачив“, і там вже будується житловий квартал».

Найдорожчий питання — земельна

За словами Юрія, на всьому етапі будівництва багатоповерхівки земельне питання — найдорожчий для більшості забудовників. Одна зі схем отримання наділу — діяти через кооперативи.

«Раніше можна було безкоштовно отримати ділянку через житлово-будівельний кооператив. Тепер ЖБК скасували, але до цих пір можна реєструвати їх окремі форми — обслуговуючий, споживчий і виробничий.

Хлопці, які йдуть цим шляхом, дружать з адміністраціями районів і найчастіше відкривають обслуговуючий кооператив. Схема складна, але в окремих випадках вона діє досі. Вартість земельних рішень для такої фірми, як наша, залежить від усього близько ліс, озеро, яка транспортна розв’язка, умови підключення комунікацій, де санітарна зона, які сусіди.

Якщо це Шевченківський район Києва і умови такі, що не треба особливо порушувати норми, то для нас це буде коштувати від 200 тис дол. У Києво-Святошинському районі — приблизно вдвічі менше.

Розподіл сильно залежить від того, хто претендує на ділянку. Наприклад, для фірми KAN Development (її власник Ігор Ніконов був першим заступником голови КМДА Віталія Кличка і близький до БПД. — Авт.), це буде коштувати набагато менше.

Також преференції мають „Київміськбуд“, „Спецжитлофонд“ (обидва підприємства — у підпорядкуванні КМДА. — Авт.), „Укрбуд“ (близька до народного депутату Максиму Микитасю, якого пов’язують з Сергієм Березенко з БПП. — Авт.) і UDP (належить олігарху, депутата п’яти скликань Василю Хмельницькому. — Авт.)».

«Бійка» за вигідні ділянки така, що часто новачок не може вирішити питання навіть з допомогою грошей. У такому разі землю можна взяти в оренду.

Депутати і чиновники, якщо бачать ділянку і можуть її оформити, швидко його оформляють. Вони укладають договір з компанією-забудовником про спільну діяльність і розраховуються квартирами або грошима. Конкретний приклад по 9-поверхівці: 50 тис дол і весь перший поверх«, — каже Юрій.

Часто землею володіють правоохоронні структури. Саме таким способом з ними розраховуються чиновники за умисну сліпоту.

«Зламати систему могла б прокуратура, але вона „в долі“. Їй дають землю для будівництва житла, але на це у неї грошей немає. Вона віддає землю будівельній компанії і підписує договір, згідно з яким прокуратура — замовник, а забудовник — інвестор. Такса замовника — 20% квартир», — пояснює Фролов.

Козирний ділянку? Можна відібрати

Для великих забудов потрібні великі ділянки. Те, що в Києві немає «жирних» шматків, де можна побудувати квартал, не порушивши норми, наближених до київської влади забудовників не бентежить. Землі можна відібрати у інших.

«Візьмемо житловий квартал „Комфорт таун“ — спільний витвір Ніконова і колишнього міського голови Києва Леоніда Черновецького. Щоб продовжити будівництво та звести ще один квартал, вони закрили і ліквідують фанерну фабрику „Фанплит“. Вона нібито шкідлива для району.

Однак згідно з Генпланом там — промислова територія, яку не можна забудовувати. Коли ви порушували норми і будували перший квартал, то фабрика стояла вже десятиліття і приносила гроші в бюджет! Тепер вони хочуть знести промислові об’єкти і на їх місці звести ще один квартал.

Забудовники пропонували підприємству гроші, щоб воно звільнило територію, але керівництво вперлося. Там під боком залізниця, по якій їм підвозять колоди. Це дозволяє їм робити фанеру дешевше, ніж конкурентам. Порушення санітарних норм при забудові нікого не збентежить», — говорить Фролов.

Інший приклад — з експертного висновку Віктора Глеби від 8 травня 2018 року, який він підготував на офіційний запит Київської міської прокуратури.

Мова йде про забудову Технопарку (колишній мотоциклетний завод) у Шевченківському районі міста. ДПТ розроблений всупереч Генплану: він змінює функціональне призначення території з промислового на житлове.

За документами ТОВ «Проф-инвестгруп», в цьому місці будуть зрізані дерева і «посаджений» комплекс-гігант на 270 тис кв м для 6 700 мешканців.

Згідно з висновками експерта, депутати Київради попереднього скликання проголосували за розробку цього ДПТ, зазначивши в рішенні виділити 48 га, хоча проект розроблений на 91,94 га, тобто всі відсутню буде відібрано у міста. При цьому ні один орган не відреагував на порушення, крім прокуратури Києва.

Інфраструктура не готова прийняти стільки населення. Проект передбачає будівництво школи на 360 учнів на місці, яке Генплану-2020 відводить для санітарно-захисної зони. Однак рішень щодо будівництва поліклініки, лікарні та розширення доріг району в проекті немає.

Виробничі території підприємств у ДПТ планується перемістити до мікрорайону Корчувате — промислову зону в Голосіївському районі Києва. Однак у Генплані Києва вже передбачена забудова Корчуватого житловими комплексами. Куди ж виселять підприємства? Питання без відповіді.

«Видавати містобудівні умови повинен департамент містобудування та архітектури КМДА на основі показників затвердженого ДПТ. Ці показники — визначають при видачі документів на землекористування та будівництво.

Цей департамент є замовником ДПТ і він лобіює інтереси забудовників, погоджуючи підписом головного архітектора міста документи з порушенням нормативних вимог для голосування профільною комісією та сесією Київради», — розповідає Гліба.

За його словами, прикладів, коли департамент «зацікавлений», розробник «не кваліфікований», а депутати «не бачать», — половина всіх розроблених ДПТ.

Гарний будиночок на папері

По мірі зведення «коробки» в справу вступають інші схеми і гравці.

«Повний комплект дозвільних документів на початок будівництва в Києві зазвичай не має жоден об’єкт», — говорить нормопроектировщик урядово-громадської організації «Разом проти корупції» Марина Литвинчук.

За її словами, найчастіше архітектор проектує об’єкт, який проходить експертизу, вже після початку будівництва і навіть після його завершення.

«В цілому архітектор забезпечує авторський нагляд проекту, що означає контроль над відповідністю будівельно-монтажних робіт проекту. При цьому архітектор повинен улагодити всі відхилення від будівельних норм. Якщо не владнає або відмовиться, то ризикує залишитися без замовлень», — говорить Литвинчук.

Зазвичай над проектом багатоповерхової забудови працює група архітекторів. В середньому їх робота коштує 25 грн за кв м.

«Якщо порушуєш норми, то ціна питання доходить до 50 дол. Забудовник платить за свою жадібність. Скасовуючи дитячі майданчики, економлячи на паркінгах та зелених зонах, він все переводить в зайву житлову площу. Немає паркінгу — доплачиваешь архітекторові, він намалює його на проекті», — зізнається Юрій.

Ці ж розцінки, каже він, діють і при «вирішенні питання» з пожежними: «Якщо у тебе об’їзд навколо будинку — добре, якщо ні — значить, «треба вирішувати». «Пристосувавши» проект до норм, архітектор несе його на експертизу. Фахівець, який її проводить, не виїжджає на місце, адже, за логікою, вдома ще немає.

Якщо в проекті, що не відповідає державним будівельним нормам, то експертиза повертає його на доопрацювання, а архітектор це домальовує або усуває з допомогою укладення договорів. В результаті на папері будинок може відповідати всім нормам, а фактично — містити безліч порушень.

Почім сліпота інспектора

Контролює відповідність забудови всім паперів та нормам Державна архітектурно-будівельна інспекція — ДАБІ. Проте її представники вміють вправно обходити незручні питання. У цьому автор переконалася під час круглого столу, який проводила ініціатива «Разом проти корупції».

Експерти обговорювали обурливе порушенням містобудівних норм і запитали у директора департаменту нормативно-правового забезпечення ДАБІ Сергія Шевченка, хто в інспекції відповідає за відповідність містобудівної документації законодавству. На це питання він відповів так.

«Містобудівна документація не підконтрольна ні нам, ні іншому органу. Ми перевіряємо рішення, яке приймає орган містобудування та архітектури: будівельний паспорт, містобудівні умови і обмеження, паспорт прив’язки до місцевості. Процес розробки Генплану, ДПТ та іншої документації нікому не підконтрольний.

Рішення приймають депутати того органу місцевого самоврядування, якому належить територія. Наш інспектор перевіряє відповідність проекту даними проектування. Ні один центральний орган цього не погоджує.

Зате великі питання у нас викликає розбіжність у термінології в законодавстві, згідно з якою кожен архітектор або інший фахівець сприймає можливості погодження на свій розсуд. Не буде порядку в термінології — не буде загального порядку».

Цікаво, чи можна списати на «розбіжність у термінології» те, що частина повноважень інспекторів регулюється не лише положення, але і законом «Про регулювання містобудівної діяльності»? Так, у статті 41 зазначено, що головні інспектори будівельного нагляду не тільки перевіряють законність рішень у сфері містобудівної діяльності, прийнятих об’єктами нагляду.

Вони зобов’язані вимагати від органів будівельного контролю проведення перевірок за наявності ознак порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил.

У разі невиконання законодавства інспектори мають право зупиняти рішення посадових осіб і притягати їх до відповідальності. ГАСИ часто ініціюють судові тяжби з забудовниками, щоб заборонити незаконне будівництво, але виграють ці суди найчастіше забудовники.

Розцінки на послуги експертів теж відомі. «ГАСИ беруть 48 грн за кв м об’єкту незалежно від того, правильно розроблений проект чи ні. Якщо порушень немає, то, щоб їм нічого не платити, потрібно буде провозитися з документами навіть на невеликий об’єкт кілька років», — вважає Ханенків.

Представник забудовника Юрій каже, що такса у ДАБІ стартує від 14 дол.

«Плата залежить не тільки від обсягу порушень, але і від призначення об’єкта та його розміру. Чим більше площа, тим нижче ціна за квадратний метр. Один з проектів коштував 1 млн дол. ГАСИ видала дозвільні документи, хоча порушень там було дуже багато», — пояснює Гліба.

В тему: «УкрБуд» завгоспа Януковича

«Віджим» за законної схемою

Бувають також в Україні судові рішення про знесення висотних будинків через відсутність дозвільних документів. Остання новина — Господарський суд Києва зобов’язав забудовників знести багатоквартирний будинок ЖК «Перспектива» в Деснянському районі Києва як побудований замість запланованої там школи.

Однак про виконання цих рішень ніхто не чув. «Виконувати рішення суду повинна виконавча служба, але вона, м’яко кажучи, не допрацьовує. Виправдання просте: «За чий рахунок повинні проводитися роботи?» — розповідає голова Комітету незаконної забудови Андрій Бобровський.

За його словами, зазвичай коробка деякий час стоїть, а потім будинок добудовують. Це означає, що забудовник заніс гроші і йому видали дозвільні документи. Якщо ж забудовника вже довели до банкрутства і він заморозив будівництво, то можна легалізувати «віджим» за законної схемою.

Місто шукає інвестора, щоб добудувати будинок і прибрати ризики звичайних людей, які вклали гроші в будівництво і ризикують залишитися без грошей і квартир. Якщо там досить нерозпроданих квартир, то прибуток інвестора очевидна.

Якщо більшість квартир вже закріплено за інвесторами, то з інвестором-забудовником розрахуються, виділивши йому ділянку землі в іншому місці. Як правило, такі договори відходять своїм компаніям, найчастіше «Укрбуду» і «Спецжитлофонду», які перебувають у комунальній власності.

«Ось чому жодну незаконну коробку ніхто не зніс», — говорить Бобровський.

Подайте активістам на плакати

Ще один ресурс, який «клани» звернули свою зброю, — активісти. Тепер з плакатами під забудови приходять не тільки обдурені інвестори або жителі мікрорайону. Є групи, які непогано на цьому заробляють.

«Коли такі „активісти“ приходять під будівництво, то вони або відразу кажуть, що їм потрібна така-то сума, або спочатку влаштовують проблеми, а потім називають ціну, яка може бути дуже високою», — зазначає Гліба.

Наприклад, каже він, забудовник «Ярославого граду» заплатив возмущавшимся групам 500 тис дол, щоб вони погодилися на консенсус шляхом підписання меморандуму з КМДА.

Там зазначалося, що будівництво буде лише на два поверхи нижче, ніж планувалося.

Забудова цієї історичної частини міста на місці Сінного ринку забороняє зведення будівель вище дев’яти поверхів, в той час як висота окремих секцій комплексу планувалася до 22 поверхів.

За словами Глеби, групи активістів часто закріплені за політичними силами. Він також розповів, як з допомогою активістів забудовники виживають один одного.

«Якщо поруч дві будови від різних забудовників, то вони будуть конкурувати, щоб швидше продати квартири. Один наймає активістів проти конкурента. Вони стоять з плакатами, піднімаючи шум, що це будівництво незаконне. У замовника акції продаються квартири, у цього — немає. Люди бачать, що тут щось нечисто.

Якщо вже зовсім війна, коли у одного квадратний метр коштує 15 тис грн, а в іншого — 35 тис грн, то останній не шкодує коштів і насилає контролерів.

Поки йдуть суди, забудовник терпить величезні збитки, адже техніка у нього, найчастіше, в оренді. Один кран стоїть в місяць близько 200 тис грн. Розібрати його, зняти і відвезти — теж великі гроші. Інша техніка теж в оренді зі штрафом за прострочення. Коли заморожують будівництво, то доводять забудовника до банкрутства, а замовник акції тим часом успішно продає свої квадрати», — пояснює він.

Олена Медведєва, опубліковано у виданні Економічна правда

На тему:


Источник

Click to comment

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Популярные новости

To Top

Warning: Unknown: open(/var/www/fastuser/data/tmp/sess_e21bmvfrilp838gobhj9v9r7m7, O_RDWR) failed: No space left on device (28) in Unknown on line 0

Warning: Unknown: Failed to write session data (files). Please verify that the current setting of session.save_path is correct (/var/www/fastuser/data/tmp) in Unknown on line 0